Разделы

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Задача 3.1

Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.

Решение:

Финансирование

Доля в совокупном капитале, %

Текущая требуемая ставка, %

Кредит

60

10 (годовых)

Собственные средства

40

15

1) Найдем ипотечная постоянную:

M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864

2) Общая ставка капитализации объекта недвижимости:

R = M*RM + E*RE = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184

Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.

Задача 3.2

Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.

Исходные данные:

- Стоимость земли: VL=8 000 долл.

- Стоимость строительства: VB=V - VL

- Доля заемных средств: ML=0,6V

- Срок кредита: T=10 лет

- Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением

- Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4

- Ставка капитализации для земли: RL=17%

- Ставка капитализации для улучшений: RB=19%

Решение:

1) По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;

2) Сумма по обслуживанию долга DS = RM*ML = RM*0,6*V;

) Коэффициент капитализации для заемного капитала:

RM = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;

4) Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:

а) NOI=1,4*DS=1,4* RM*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,

б) NOI = IL+IB = RL*VL+RB*VB = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =

= 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.

Следовательно,

,144648*V = 0,19*V - 160

,045352*V = 160

V = 3 527,96

Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 - 160 = 510,31 долл.

Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.

Задача 3.3

Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.

Исходные данные:

NOI = 110 000 долл.

T = 4 года

R = 17%

FV = 1 380 000 долл.

Решение:

Стоимость объекта найдется по формуле:

1) Определим денежные потоки по годам:

2) Определим стоимость объекта:

Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.

Задача 3.4

Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:

1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;

2) проектируемый период - 10 лет;

) условия кредита:

- норма процента - 8% годовых,

срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;

4) доля заемных средств - 70%;

5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;

) норма отдачи собственного капитала - 16%.

Перейти на страницу: 1 2

Другие публикации

Планирование коммерческой деятельности предприятия на примере ООО Северавтотранс
В условиях рынка, ориентирующего каждого производителя и предпринимателя на получение высоких конечных результатов, планирование приобретает на наших предприятиях новые функции. Оно призвано сейчас не только обеспечивать процесс производства конкурентоспособной продукции, но и способствовать при этом достижению полной занятости ресурсов, справедливому распределению доходов и росту ...