Разделы

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Решить задачу двумя способами:

- используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;

- используя модель Эллвуда.

Решение:

1) Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

недвижимость доход земельный капитализация

V = (NOI - DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP - BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML

где NOI - денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);

DS - годовая сумма по обслуживанию долга:

DS=RM*ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где

RM - ипотечная постоянная:

RM = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264

ML - доля заемных средств (ML=0,7V),

F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),

F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)

SP - стоимость продажи объекта (SP=0,8V),

BAL - остаток по кредиту:

BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.

Стоимость недвижимости:

V = (50 000 - 0,064848V)*4,83323 + (0,8V - 0,565V)*0,22668 + 0,7V

V + 0,31343V - 0,0533V - 0,7V = 241 661,5

,56013V = 241 661,5

V = 431 438,2 долл.

2) Решение с помощью модели Эллвуда:

V = NOI/ R0,

где NOI - чистый операционный доход (NOI = 50 000),

R0 - общий коэфф-т капитализации:

R0 = r - ∆0*F3 или R0 = Ye - ML*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ∆0*F3,

где Ye - норма отдачи от собств. капитала (Ye = 0,16),

ML - доля заемного капитала (ML = 0.7),

PRN - процент выплаты кредита:

PRN = 1 - BAL% = 1-F5(bal)/F5(all) =

= 1-F5(8%,15лет, мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 - 104,64059/129,56452 = = 0,192366938

Rm - коэффициент капитализации заемного капитала:

Rm = Im/Vm = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =

= 12*0,00772= 0,09264

∆0 - потери в стоим-ти недвиж-ти (∆0 = -0,2)

F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.)

R0 = 0,16 - 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 - 0,09264) - (-0,2)*0,0469 = 0,1159

V = NOI/ R0 = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл.

Ответ: стоимость недвижимости составляет:

по ИИА - 431 438,2 долл.,

по модели Эллвуда - 431 359,5 долл.

Перейти на страницу: 1 2 

Другие публикации

Оценка эффективности инвестиций в развитие единой газотранспортной системы
газотранспортный система газопровод проект Сегодня очевидно, что газотранспортная система становится узким местом в развитии газового комплекса в целом. Требуются серьезные масштабные инвестиции в развитие газотранспортной системы, в которой готовы участвовать и независимые производители, и сам "Газпром". Государство должно утвердить внятные правила этой работы по развитию ...