Разделы

Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Задача 5.1

Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).

Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных объектов

Характеристики объектов

Объект

Оцениваемый

№ 1

№ 2

№ 3

Цена продажи

344 850

246 950

277 100

Дата продажи

2 недели назад

1 месяц назад

3 дня назад

Общая площадь, м2

4 000

7 000

5 400

8 000

Арендная площадь, м2

3 400

6 600

5 000

6 100

Транспортная доступность и возможность парковки автотранспорта

Лучше

Лучше

Хуже

Удобство разгрузки

Аналог

Аналог

Хуже

Решение:

1) Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:

Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943

Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926

Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625

2) Цена одного метра общей площади объектов:

Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26

Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73

Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64

3) Цена одного метра полезной площади объектов:

Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25

Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39

Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43

Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.

Цена за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = - 2,86

) Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:

Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72

Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44

Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23

Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3. Величина корректировки по транспортной доступности: (52,25 - 45,43) / 2 = 3,41. Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3: 52,25 - 45,43 = 6,82. Результаты расчета корректировок представим в таблице 5.12

Таблица 5.12

Характеристики объектов

Объект

Оцениваемый

№ 1

№ 2

№ 3

Цена продажи в расчете на 1 м2 полезной площади

52,25

49,39

45,43

Величина корректировки по времени

- 5,72

-11,44

-1,23

Скорректированная по времени продажи цена

46,53

37,95

44,2

Величина корректировки по транспортной доступности и возможности парковки

-3,41

-3,41

+3,41

Скорректированная величина

43,12

34,54

47,61

Величина корректировки по удобству разгрузки

0

0

-6,82

Скорректированная величина

43,12

34,54

40,79

Перейти на страницу: 1 2

Другие публикации

Политика органов местного самоуправления в сфере поддержки малого бизнеса
Актуальность темы. В последние годы малому бизнесу придается большое значение. Его роль в формировании местного и федерального бюджетов, в решении социальных проблем признается на всех уровнях государственного управления. Развитие малого предпринимательства является одним из приоритетных направлений. С каждым годом растет вклад малого бизнеса в валовой региональный продукт. ...