Разделы

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости затратным методом

Расчет стоимости прав аренды земельного участка. Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 2.

Обоснование корректировок:

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

Корректировка в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 10%.

Корректировка на площадь объекта

Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 2,5, то есть практически равно соотношению площадей объекта №2 и оцениваемого объекта, которое составляет 2,25. Соотношение цен за 1 га между объектами составляет 0,81, то есть увеличение площади земельного участка в 2,5 раза приводит к снижению стоимости 1 га на 19 %. Таким образом, поправка к стоимости объекта-аналога №2 составляет - 19%. Соотношение площадей объекта-аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 5,63, следовательно, величина поправки к стоимости объекта №1 составит, соответственно, - 43%.

Веса аналогов

Объект-аналог №2 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего стоимости прав аренды данного земельного участка присвоен наибольший вес - 70%, а объекту-аналогу №1 - наименьший удельный вес - 30%.

Описание оцениваемого земельного участка и объектов аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 3.

Откорректированные цены по сопоставимым объектам аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости прав аренды земельного участка.

Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа представлен в приложении № 4.

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

При определении восстановительной стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы.

По данным компании «GVA Sawyer», занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса «А» в центре Москвы, составляет в среднем 1600 долл. США/кв.м.

Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 3.1:

Таблица 3.1.

Наименование

Стоимость строительства, долл. США/кв. м

Площадь объекта, кв.м

НДС

Прибыль девелопера

Полная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб.

Офисное здание класса «А»

1600

8 505

20%

10%

524 506 752

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие публикации

Оценка эффективности использования транспортных средств в ОВД
Выполнение оперативно-служебных задач подразделениями органов внутренних дел требует разнообразной автомобильной и другой техники. Это легковые и грузовые автомобили, автобусы, мотоциклы и автомобили, на которых смонтирована специальная техника, катера, снегоходы, тракторы. Весь комплекс мероприятий, которые необходимо организовать и провести для того, чтобы автомобильная техника ...