Разделы

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в приложении № 9.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости и право аренды на земельный участок.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%.

Корректировка на площадь объекта

Определение величины корректировки проводилось методом парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта и объекта-аналога № 2 - 2,88; площади объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь. Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта - аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 - 2,15%, №1 - 6%.

Веса аналогов

Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому

объекту, вследствие чего данному аналогу присвоен наибольший удельный вес - 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а объекту-аналогу №1 - 20%.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в приложении 10.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе метода сравнительного анализа продаж, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно: 529 711 000 (Пятьсот двадцать девять миллионов семьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Согласование результатов

При оценке объекта недвижимости были применены все подходы к оценке рыночной стоимости. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Другие публикации

Планирование трудовых ресурсов ООО Альянс-83
Повышение эффективности использования трудовых ресурсов торгового предприятия напрямую зависит от анализа и планирования показателей по труду и заработной плате. Это подтверждает актуальность темы курсовой работы. Объектом исследования является розничное торговое предприятие ООО "Альянс-83". Предметом исследования являются трудовые ресурсы предприятия. Цель кур ...