Разделы
- Расчет экономических показателей предприятия
- Оценка недвижимости
- Оценка экономической эффективности развития сети
- Паевые инвестиционные фонды в России
- Планирование обеспеченности
- Поведение потребителя
- Экономические принципы
Метод капитализации дохода
.3.1 Расчет чистого операционного дохода
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб. в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель.
Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:
300 - 2 100 = 30 200 рублей.
Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.
200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.
Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:
ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.
.3.2 Метод прямой капитализации
Оценка с использованием общего коэффициента капитализации
Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на имущество - 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R0) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.
Объекты-аналоги |
Стоимость аренды, тыс. руб. /мес. |
Цена продажи, тыс. руб. |
ЧОД, руб.в год |
R0 |
К, Весовой коэффициент |
Расчетная величина, R0*К |
Ул. Рабочая, 45 |
21 |
2 100 |
232 470 |
0,0765 |
0,4 |
0,0306 |
5-й Армии, 7 |
20 |
2 300 |
254 610 |
0,0793 |
0,6 |
0,0476 |
0 для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 = 0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:
Чистый операционный доход, руб. |
334 205 |
Коэффициент капитализации |
0,0782 |
Стоимость недвижимости, руб. |
4 273 721 |
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью доходного подхода, равна:
Сд= 4 273 721 рублей.
Другие публикации
Расчет экономической эффективности инвестиционных проектов и технико–экономических показателей работы предприятия
Радикальные преобразования в России и формирование рыночных отношений
ориентируют субъекты (предприятия) производственно-хозяйственной деятельности
на принятие самостоятельных управленческих и технических решений с учетом
финансово-экономических последствий.
Эти требования учитываются в данной курсовой работе.
Автоматизация процессов обогащения является одной из ветвей научног ...