Разделы

Метод капитализации дохода

.3.1 Расчет чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб. в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель.

Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:

300 - 2 100 = 30 200 рублей.

Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.

200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.

Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:

ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.

.3.2 Метод прямой капитализации

Оценка с использованием общего коэффициента капитализации

Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на имущество - 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R0) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Объекты-аналоги

Стоимость аренды, тыс. руб. /мес.

Цена продажи, тыс. руб.

ЧОД, руб.в год

R0

К, Весовой коэффициент

Расчетная величина, R0*К

Ул. Рабочая, 45

21

2 100

232 470

0,0765

0,4

0,0306

5-й Армии, 7

20

2 300

254 610

0,0793

0,6

0,0476

0 для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 = 0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:

Чистый операционный доход, руб.

334 205

Коэффициент капитализации

0,0782

Стоимость недвижимости, руб.

4 273 721

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью доходного подхода, равна:

Сд= 4 273 721 рублей.

Другие публикации

Оценка экономических показателей деятельности дистанции электроснабжения
Дистанция электроснабжения является немаловажной составной частью электроэнергетического комплекса, основной задачей которой является обеспечение качественного бесперебойного питания тяговых и других потребителей железнодорожного транспорта. Целью данной курсовой работы является получение навыков расчета основных экономических показателей деятельности дистанции электроснабжения, ...