Разделы

Организационная схема проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Новосибирске

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно представить в виде следующей схемы - рисунок 2.4.

Определение проблемы

Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости - выявление предмета оценки, т. е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

Рисунок 2.4 - Схема технологии оценки объекта недвижимости

Определение даты оценки. Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и др.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.

Определение вида стоимости. В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная стоимости и кадастровая.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие публикации

Оценка экономических показателей деятельности дистанции электроснабжения
Дистанция электроснабжения является немаловажной составной частью электроэнергетического комплекса, основной задачей которой является обеспечение качественного бесперебойного питания тяговых и других потребителей железнодорожного транспорта. Целью данной курсовой работы является получение навыков расчета основных экономических показателей деятельности дистанции электроснабжения, ...