Разделы

Использование сравнительного подхода к оценке

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

Цсредняя=(377,5+460,27+471,33+310,33)/4=404,86 тыс.р./сотка

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

В данном ряду наиболее часто встречающееся значение - 460,27тыс.р./сотка.

) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

Медианное значение является - 419 тыс.р./м2

) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А2 и А3 у которыхбольше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата средняя между двумя - 465,8 тыс.р./сотка.

Стоимость сотки земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Цсредн. показ.=(404,86+460,27+419+465,8)/4=437,5 тыс.р./сотка.

Таблица 3.3 - Расчёт стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж

Показатель

Ед. изм.

Значене

Стоимость м2 земли

тыс. р.

437,5

Площадь оцениваемого участка

соток.

70,55

Стоимость земельного участка составляет

тыс. р.

30865,625

Определение рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж, довольно таки точно отражает ситуацию, но только в том случае если обладать достоверной и точной информацией о сделках. В данном случае информация о стоимости объектов аналогов была принята с сайта - поэтому её достоверность может подвергаться сомнению.

Использование метода выделения

Производим расчёт стоимости здания совместно с земельным участком. Для этого необходимо проанализировать рынок . Далее на основе предварительного анализа рынка недвижимости г. Новосибирска были подобраны аналоги, потенциально сходные с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению жилым зданием, выставленные на продажу, в качестве аналогов представлены строящиеся и уже построенные здания. Анализ проводится на основании 5 аналогов их характеристики приведены в таблице 3.3. Стоимость зданий аналогов посчитаны по стоимости квадратного метра жилья, пример расчёта в приложении В.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Другие публикации

Расчет технико-экономических показателей и экономической эффективности деятельности транспортного терминала с разработкой оптимальных моделей механизации
Переход к мультимодальной системе перевозок грузов взамен действующих разобщенных звеньев доставки грузов, создание в перспективе мультимодального транспортного узла в Красноярском крае требует разработки комплексного проекта ее формирования. Принципиальная схема мультимодальной транспортной системы достаточно проста. Она отражает такие черты как замкнутость транспортного проце ...