Разделы

Использование сравнительного подхода к оценке

Рассчитываем стоимость квадратного метра оцениваемого объекта также как и в методе прямого сравнения продаж.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

Цсредняя=(44,65+50,38+50,59+51,56+54,17)/5=50,07тыс. р./м2

) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

В данном ряду наиболее часто встречающиеся значение -50,6 тыс. р./м2.

) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

Медианное значение является -50,59 тыс. р./м2

) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А4 у которого больше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата- 50,38 тыс. р./м2.

Стоимость метра квадратного здания вместе с земельным участком

Цм2.=(50,07+50,6+50,59+50,38)/4=50,41 тыс.р./м2.

Цздания. =50,41*13872,32=699303,65 тыс. р.

Определение себестоимости здания по сметному расчёту

Расчёт себестоимости здания можно выполнить и в виде сметного расчёта, в приложении Г приведена сводная и локальная смета (расчитаная базисно-индоксным методом) на строительство 16-ти этажного жилого дома. По результатом сводного сметного расчёта себестоимость здания составляет 524683,9 тыс. р.

Используя сметный расчёт мы получаем более точное значение себестоимости строительной продукции, в пересчёте на 1м2 мы получаем, что себестоимость равна ССм2=524683,9/13872,32=37,8тыс. р./м2, это примерно соответствует расчетом аналитиков 39,804 тыс. р./м2 (Приложение А).

Таблица 3.5 - Расчёт стоимости земельного участка методом выделения

Показатель

Ед. изм.

Значение

Стоимость здания совместно с земельным участком

тыс. р.

699303,65

Себестоимость строительства здания по сметному расчёту

тыс. р.

524683,9

Полезная площадь всего здания

м2

13872,3

Себестоимость 1м2 жилой площади

тыс. р.

37,82

Стоимость земельного участка составляет

тыс. р.

174619,75

Эта сумма говорит о том, что покупать земельный участок под строительство подобного объекта, за большие деньги экономически не выгодно.

Перейти на страницу: 4 5 6 7 8 9 

Другие публикации

Оценка управления оборотными активами фирмы Связной Логистика
Политика управления оборотными активами фирмы является одним их ключевых факторов успешной деятельности, в связи с чем, проблема рационального управления оборотными средствами стоит на повестке дня большинства предприятий. Актуальность исследования вопроса управления оборотными активами обусловлена не только экономической нестабильностью, но и постоянным преобразованием техноло ...