Разделы

Оценка рыночной стоимости земельного участка доходным подходом

Потери от неполной занятости жилья принимаем равными 10 % от жилого фонда, основываясь на статистике гостиничного бизнеса.

Необходимость внесения в величину потенциального валового дохода поправки на потери при сборе арендной платы платежей обусловлена тем, что не вся установленная в договорах аренды арендная плата на практике может быть собрана арендодателем. Причиной недосбора платежей может являться нарушение договорных обязательств со стороны арендатора, вызванное нехваткой финансовых ресурсов либо его недобросовестностью. Недосбор платежей может быть также вызван недостаточной эффективной системой управления финансами на предприятии арендодателя. Размер данной поправки зависит от множества факторов и не может быть точно определен расчетным путем. Поправка на потери при сборе арендной платы определена в размере 5 % от потенциальной выручки.

Переменные расходы зависят от количества проживающих людей. В данном случае предполагается, что в квартирах студиях и в однокомнатных квартирах проживает по 1-му человеку, в 2-х комнатных -2 человека, в 3-х -3человека, с учётом от неполной загруженности фондов жилья получается 446 жильцов.

Тарифы и нормативы на 1-го человека , взяты в соответствии с [7].

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Используем метод прямой капитализации, он основывается на анализе рыночных данных, о стоимости объекта недвижимости, и чистых доходах полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется по формуле 3.2.

Норма капитализации =ЧД/Цобъекта (3.2)

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Основанием при этом является, утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации [3].

Проанализировав рынок предложений, продажи и аренды жилья , были выбраны три объекта. Расчёт произведём в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Расчёт коэффициента капитализации

Характеристика

Ед. изм.

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Местоположение

Горский микрорайон

Горский микрорайон

Горский микрорайон

Общая площадь, м2

43

66

95

Описание объекта

1 комнатная квартира

2-х комнатная квартира

3-х комнатная квартира

Рыночная стоимость квартиры.

тыс. р.

2400

3500

4350

Арендная плата в месяц

тыс. р.

14

17

23

Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в аренду

тыс. р./год.

168

204

276

Постоянные расходы

Страхование имущества 0,5% от стоимости квартиры

тыс. р./год.

12

17,5

21,75

Налог на недвижимость 2,2% от стоимости квартиры

тыс. р./год.

52,8

77

95,7

Постоянные расходы всего в год

тыс. р./год.

64,8

94,5

117,45

Переменные расходы

Расходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)

тыс. р./год.

0,275

0,551

0,826

Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)

тыс. р./год.

2,98548

5,97096

8,95644

Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)

тыс. р./год.

0,5658

1,1316

1,6974

Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)

тыс. р./год.

5,5986

8,5932

12,369

Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )

тыс. р./год.

3,5

7

10,5

итого переменные расходы

тыс. р./год.

12,925

23,246

34,349

Итого эксплуотационные расходы

тыс. р./год.

77,725

117,746

151,799

Действительная прибыль

тыс. р./год.

90,275

86,254

124,201

Налог на прибыль 20%

тыс. р./год.

18,055

17,251

24,840

Чистый даход

тыс. р./год.

72,220

69,003

99,361

Чистый доход с м2

тыс. р./м2год

1,680

1,045

1,046

Стоимость предложения за 1 м2, р.

тыс.руб/м2

55,814

53,030

45,789

Корректировка на торг, %

5%

5%

5%

Стоимость с учетом корректировки на торг

тыс.руб/м2

53,023

50,379

43,500

Коэффициент капитализации, %

3,17

2,08

2,40

Итоговый коэффициент капитализации, %

2,55

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие публикации

Планирование и прогнозирование экономических показателей деятельности предприятия
Большое значение в успехе предприятия имеет планирование. Планирование - одна из составных частей управления, заключающаяся в разработке и практическом осуществлении планов, определяющих будущее состояние экономической системы, путей, способов и средств его достижения. Выделяется планирование отдельных сфер деятельности, видов ресурсов, например, производственное планирование, фин ...