Разделы

Согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка под застройку в г. Новосибирске

Для того чтобы сделать окончательный вывод о стоимости земельного участка, необходимо отталкиваться от четырёх выполненых расчётов. Придадим каждому методу весовой коэффициент. И определим стоимость земли по формуле:

СЗ=∑Ki×Ci

где - СЗ - стоимость земельного участка;- весовой коэффициент к методу определения стоимости земли;стоимость земельного участка посчитаная одним из метадов.

Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применен метод ранжированной оценки критериев стоимости. Подробное обсуждение данного метода в процедуре обобщения опубликовано А.И. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 - 19 октября 2002 года.

Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется пять приведенных ниже критериев, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи оценки.

Для расчета весов проводятся следующие вычисления:

· составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу соответствующих баллов, исходя из пяти критериев (из расчета максимум 3 балла);

· определяется сумма баллов каждого подхода;

· вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

· по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода в процентах;

· округляются расчетные веса подходов с точностью до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

На основе округленных весов рассчитывается обобщенная стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.

Получение обоснованной рыночной стоимости оцениваемого объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. Полученную после проведенных расчетов итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта необходимо проверить на адекватность рынку. Для этого рассматриваются данные в части интервалов значении цен предложений на соответствующем рынке недвижимости.

В таблице 4.1 показано распределение итоговых весовых коэффициентов.

Таблица 4.1 - Распределение итоговых весовых коэффициентов

Критерий

Наименование подхода

Сравнительный подход

Доходный подход (метод остатка

Использование данных о кодастровой стоимости земли

Метод прямого сравнения продаж

Метод выделения

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

2

2

1

3

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

2

2

1

2

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного продавца

3

2

1

2

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя

3

2

1

2

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

3

3

2

2

Итого сумма баллов для данного подхода

13

11

6

11

Сумма баллов всех подходов

41

Перейти на страницу: 1 2

Другие публикации

Планирование производственно-финансовой деятельности локомотивного депо
Планирование на предприятии является функцией управления предприятием. Объектом планирования на предприятии являются показатели работы и развития предприятия, включая его цеховые подразделения. Целью планирования на предприятии является: § обеспечение единства и пропорциональности функционирования всех подразделений предприятия; § обеспечение согласованности его деятельн ...