Разделы
- Расчет экономических показателей предприятия
- Оценка недвижимости
- Оценка экономической эффективности развития сети
- Паевые инвестиционные фонды в России
- Планирование обеспеченности
- Поведение потребителя
- Экономические принципы
Основные понятия и принципы оценки недвижимости
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость [3, с. 11].
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2, с. 10]
§ операции купли-продажи или сдаче в аренду;
§ акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
§ кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
§ страхование объектов недвижимости;
§ кредитование под залог объектов недвижимости;
§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
§ разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
§ ликвидация объектов недвижимости;
§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
§ другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1, ст.30].
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании [5, с. 19-20].
Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.
Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [5, с. 20].
Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость [6, с. 36-37]:
§ действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
§ действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;
Другие публикации
Планирование и прогнозирование экономических показателей деятельности предприятия
Большое значение в успехе предприятия имеет планирование.
Планирование - одна из составных частей управления, заключающаяся в разработке
и практическом осуществлении планов, определяющих будущее состояние
экономической системы, путей, способов и средств его достижения. Выделяется
планирование отдельных сфер деятельности, видов ресурсов, например, производственное
планирование, фин ...