Разделы

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска

На сегодняшний день совершенно точно можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости города Новосибирска насыщен предложениями самого различного уровня. Однако, особенность заключается в том, что далеко не на все существующие предложения имеется спрос, некоторые варианты остаются практически без внимания потенциальных покупателей.

В частности, к такой категории «невостребованной» коммерческой недвижимости можно отнести офисные помещения. При этом, нельзя говорить о том, что увеличивается процент строительства крупных и средних бизнес-центров. Количество офисных помещения растет по той простой причине, что увеличивается жилой фонд, первые этажи которых используются в качестве нежилых помещений. Результатом этой ситуации становится пресыщенный офисными помещениями рынок недвижимости, в который инвесторы с большой неохотой вкладывают средства, предпочитая более выгодные и интересные предложения. Несколько иначе сложилась ситуация с офисами, расположенными в бизнес-центрах класса «Б», поскольку спрос на них можно назвать достаточно стабильным, что обусловлено относительно невысокой арендной платой из расчета за квадратный метр площади. Бизнес-центры более высокого класса не могут похвастаться таким же достижение, поскольку далеко не все компании Новосибирска могут позволить себе роскошь арендовать офис по высокой цене. В результате, в таких центрах предложение заметно превышает спрос.

По данным большинства аналитиков города, цены на офисную недвижимость Новосибирска снижаются со второго квартала 2008 года: так, согласно данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» (одного из самых авторитетных в городе). На рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в 1 квартале 2012 года составила 60,88 тыс. р./м2, что на 2,7% ниже, чем в 4 квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное (на 8,6%). Средняя арендная ставка, в текущем квартале, составила 592 р./м2 (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Динамика средних цен и арендных ставок, 1 квартал 2012 года

В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5% до 1,53% от цены 1 кв.м. Среднее соотношение в таком случае составляет 1,07%. Это значит, что уменьшение арендных ставок в 1 квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости.

Большинство предложений к продаже - это офисы на нижних этажах в жилых зданиях (49%), оборудованные отдельными входами, а среди предложений в аренду - больше помещений в административных зданиях коридорного типа (51%).

При аренде самые высокие средние арендные ставки, для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения - это бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход на 8% выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов - 72% - оборудовано отдельным входом.

При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56% помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход на 13% выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина: большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

В настоящий момент суммарная площадь действующих бизнес-центров составляет 1302,8 тыс. м2. (166 объектов), строящихся - 263,8 тыс. м2(17 объектов).

Обеспеченность качественными офисными площадями в Новосибирске составляет 884 м2. на 1 тыс. жителей, что превышает аналогичные показатели для других крупных российских городов, но существенно отстает от московских показателей.

В структуре по районам, рынок офисной недвижимости в сегменте бизнес-центров тяготеет к географическому центру Новосибирска (рисунок 2.2). Железнодорожный и Центральный районы - «районы с профицитом», доля населения меньше доли общих площадей в действующих бизнес-центрах. В Центральном районе на 1 тыс. жителей приходится 6240,13 м2 офисных площадей, в Железнодорожном - 5038,92 м2. В отдаленных районах, по-прежнему, наблюдается дефицит офисных помещений по сравнению с численностью населения. Так в Первомайском районе на 1 тыс. жителей приходится всего 86,78 м2 офисных площадей. В этом районе функционируют всего два бизнес-центра, переоборудованные бывшие административные здания.

Перейти на страницу: 1 2

Другие публикации

Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства ВОЛС г. Томск
Роль Связи РФ состоит в том, что она является частью инфраструктуры страны, т.е. частью внутренней структуры России, которая определяет жизнедеятельность общества. Инфраструктура состоит из производственной сферы (энергетика, транспорт, связь, информатика) и социальной (наука, здравоохранение, образование, культура). Разрушение любой части производственной инфраструктуры, в том чи ...