Разделы

Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)

где ЭВ - эффективный возраст, (лет);

СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).

Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.

Определение прибыли предпринимателя, (ПП)

Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

(3.4)

По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м2 отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет [35, с. 28].

Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 35000÷45000 за м2. Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:

Определение косвенных издержек (КИ)

"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):

- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.

Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.

Налог на добавленную стоимость: 18%.

Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.

Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.

Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости

Величина стоимости, р.

Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.

7681195,38

Косвенные издержки (КИ),%

48%

Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.

11368169,16

Прибыль предпринимателя (ПП),%

24%

Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.

14096529,76

Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%

20%

Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.

11277223,81

Стоимость земельного участка, р.

17459019,38

Стоимость объекта по затратному подходу, р.

28736243,2

Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.

34831,8

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля.

Перейти на страницу: 1 2 3 

Другие публикации

Расчет экономической эффективности распределительной нефтебазы 1 категории
Велико современное экономическое значение нефти и газа. Нефть и газ уникальные и исключительно полезные ископаемые. Продукты их переработки нужны и для мирного труда и для обороны государства. Их применяют практически во всех отраслях промышленности, на всех видах транспорта, в военном и гражданском строительстве, сельском хозяйстве, быту, энергетике и т.д. Перевозка нефти и н ...