Разделы

Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)

где ЭВ - эффективный возраст, (лет);

СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).

Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.

Определение прибыли предпринимателя, (ПП)

Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

(3.4)

По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м2 отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет [35, с. 28].

Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 35000÷45000 за м2. Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:

Определение косвенных издержек (КИ)

"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):

- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.

Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.

Налог на добавленную стоимость: 18%.

Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.

Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.

Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости

Величина стоимости, р.

Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.

7681195,38

Косвенные издержки (КИ),%

48%

Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.

11368169,16

Прибыль предпринимателя (ПП),%

24%

Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.

14096529,76

Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%

20%

Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.

11277223,81

Стоимость земельного участка, р.

17459019,38

Стоимость объекта по затратному подходу, р.

28736243,2

Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.

34831,8

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля.

Перейти на страницу: 1 2 3 

Другие публикации

Расчет календарно-плановых нормативов и технико-экономических показателей однопредметной непрерывно-поточной линии
Поточное производство - это наиболее прогрессивная форма организации, при которой последовательно реализуются все общие требования рационального ведения производственного процесса. Поточные методы производства широко распространенны во многих отраслях промышленности, особенно широко применяются на предприятиях массового и крупносерийного производства. Применение поточного произв ...