Разделы

Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание.

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость - Износ).Налог на землю составляет 1.3% от кадастровой стоимости земельного участка. В нашем случае кадастровая стоимость участка (из табл.3.5), составляет: 17459019,38 р., а величина налога составит: 226967,25 р.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно пренебречь.

Страхование имущества колеблется 0,3- 0,5%от остаточной стоимости объекта оценки. В расчёте принято 0,3%.

Согласно анализу рынка доля коммунальных платежей в цене предложения 1м2 административных зданий составляет примерно 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов размер расходов на управления на рынке колеблется в пределах 3- 5% от ДВД. В расчёте принято 3%.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Капитальный ремонт для оцениваемого здания не требуется, так как здание 1993 года постройки, а капитальный ремонт производится раз в 25- 30 лет. Величина ежегодных отчислений для накопленной суммы:

(3.5)

где I - безрисковая ставка на дату оценки, составила 2,40%;

n- период времени, равный 30 годам,- стоимость нового строительства (табл. 3.5 п. 9)

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. Текущий ремонт, требуется один раз в 6 лет, последний раз ремонт оцениваемого объекта был проведен 5лет назад. Для расчета принимается текущий ремонтов размере 4% от ДВД для приведения оцениваемого объекта к нормальному уровню качества.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Таблица 3.7 - Определение величины расходов на содержание объекта оценки

Наименование расходов

Значение, р.

Примечание

1. Постоянные расходы, в т.ч. (р.)

941373,33

стр.1.1+стр.1.2+стр.1.3

1.1. Плата за землю, р.

226967,25

1,3% от кадастровой стоимости земельного участка табл. 3.5 п. 8

1.2. Налог на имущество, р.

632197,35

2,2% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)

1.3. Страхование имущества, р.

82208,73

0,3% от остаточной стоимости объекта оценки (см. табл.3.5)

2. Переменные расходы, в т.ч. (р.):

1020096

стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3

2.1.Расходы на управление, р.

218592

3% от ДВД табл. 3.10 п. 7

2.2.Коммунальные платежи, р.

510048

7% от ДВД табл. 3.10 п. 7

2.3.Текущий ремонт, р.

291456

4% от ДВД табл. 3.10 п. 7

3. Расходы на замещение, (р.):

665062,52

см. формула 3.5

4. Операционные расходы, (р.):

2493475,85

стр.1+стр.2+стр.3

5. Прочие расходы,(р.):

49869,52

2% от операционных расходов

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие публикации

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере административного здания ООО ОТК Строй в г. Новосибирске)
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать регио ...