Разделы

Применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

· высшее качество - класс «люкс»;

· повышенное качество - класс «У»;

· среднее качество - класс «С»;

· удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)

· качество низкого уровня - «Н»;

· очень плохое - «О».

Цена градации - 5%

Таблица 3.14-Корректировка на качество отделки

Наименование

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Качество отделки

класс «С»

класс «С»

класс «У»

класс «У»

качество «У»

Величина корректировок,%

-

-

- 5

- 5

- 5

Корректировка на площадь объекта

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 653м2 до 2540 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:

(Sоб.ср. - Sоб.оц) х К, (3.9)

где: Sоб.ср. - площадь объекта сравнения;об.оц - площадь объекта оценки;

К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Таблица 3.15-Корректировка на площадь объекта

Наименование

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Площадь объекта, м2

825

1157,1

1146

2540

653

Величина корректировок,%

-

+1,8

+1,7

+9,2

-0,9

Корректировка на наличие земельного участка

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

Корректировка на этажность

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 м2 зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 м2 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Другие публикации

Перспективы развития системы государственного регулирования и поддержки предпринимательской деятельности в Чувашской Республике
Экономическое развитие Российской Федерации в целом зависит в немалой степени и от развития субъектов предпринимательской деятельности. Но, создавая предпринимательские структуры, вряд ли кто-либо ставит своей задачей развитие именно экономики страны. Цели создания собственного бизнеса различны и более низменны и эгоистичны в нормальном смысле этого слова - работа на себя, самосто ...