Разделы

Подходы и методы оценки недвижимости

Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДоб × ВРМа = ПВДоб0 × [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т (8)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цi а - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Применение сравнительного подхода при оценке недвижимости в Москве требует тщательного анализа имеющейся информации. Следует рассмотреть ценообразующие факторы, которых может попросту не быть в регионах. Зачастую разброс цен на, казалось бы, сопоставимые объекты-аналоги может поставить в тупик.

При подборе объектов-аналогов оценщик должен встать на место собственника объекта и подобрать аналоги, обладающие схожей полезностью. При оценке торговых помещений, к примеру, стоит учитывать такой показатель, как людской и автомобильный потоки, иметь представление о таком понятии, как торговые коридоры Москвы.

Известно, что объекты торгового назначения с правой стороны Ленинградского шоссе стоят дороже, чем с левой. Выезжая из центра Москвы в сторону области вечером после работы у потенциального покупателя больше времени, чтобы остановиться и сделать покупки, чем с левой, которую он проезжает утром по пути на работу. На людской поток существенно влияет общественный транспорт. Есть станции метрополитена, через которые проходит особенно много людей - это станции, на которые приезжают жители Московской области на электричках и автобусах (Выхино, Юго-Западная, Южная, Домодедовская, Щелковская и др.). На этих станциях располагаются автовокзалы, вокруг которых всегда идет оживленная торговля, расположены торговые центры, рынки.

Методы определения рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р в настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки

Таблица 2. Перечень методов оценки земельных участков

Подход к оценке

Методы оценки земельных участков в рамках подхода

Затратный

Элементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.

Сравнительный

· сравнения продаж, · метод выделения, · метод распределения.

Доходный

· метод капитализации земельной ренты, · метод остатка, · метод предполагаемого использования

Перейти на страницу: 6 7 8 9 10 11 12

Другие публикации

Расчет основных технико-экономических показателей ТЭЦ
Теплоэнергетика, отрасль теплотехники, занимающаяся преобразованием теплоты в др. виды энергии, главным образом в механическую и электрическую. Для генерирования механической энергии за счёт теплоты служат теплосиловые установки; полученная в этих установках механическая энергия используется для привода рабочих машин (металлообрабатывающих станков, автомобилей, конвейеров и т. д.) ...