Разделы

Подходы и методы оценки недвижимости

Метод сравнения продаж заключается в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод предполагаемого использования. Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Метод «остатка» отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

В данной дипломной работе расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлялся методом остатка. Рассмотрим этот метод подробно.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В общем, виде предлагаемый способ расчета рыночной стоимости права аренды ЗУ при ежегодном платеже будет описываться формулой:

РС пр. ар. ЗУ = ЗР х {[1-1/(1+i)n ] / i } (9)

Где: РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ,

ЗР - стоимость аннуитетных (равновеликих) земельных рент за земельный участок, на оставшийся период аренды по договору аренды ЗУ составляющая разницу между ЧОД ед. об. недв. и ЧОД улучш.- ставка капитализации для земельного участка- период дисконтирования. При определении рыночной стоимости права аренды будем исходить из предположения заключения долгосрочного договора аренды на 49 лет.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав.

- Полное право собственности - возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободными от арендаторов земельными участками.

- При оценке права собственности необходимо четко разграничивать три составляющих этого права - владение, пользование и распоряжение. К двум первым правомочиям - владению и пользованию относят также и вещные права - право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

- Право аренды - возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.

Перейти на страницу: 7 8 9 10 11 12 

Другие публикации

Планирование производственной программы предприятия
Производство и реализация пищевой продукции является неотъемлемым элементов рыночного хозяйства Они определяют его суть и составляют основу экономических отношений по удовлетворению потребность населения и отраслей хозяйства. Назначение пищевой продукции - обеспечить спрос потребления продуктов питания, продовольственную безопасность страны. В условиях конкурентного рынк ...