Разделы

Подходы и методы оценки недвижимости

· цена за 1 м3.

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения.

В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Основные элементы сравнения

Базовые элементы сравнения

Качество прав

Обременение договорами аренды

Сервитуты и общественные обременения

Качество права на земельный участок в составе объекта

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом покупателя

Платеж эквивалентом денежных средств

Особые условия

Наличие финансового давления на сделку

Обещание субсидий или льгот на развитие

Условия рынка

Изменение цен во времени

Отличие цены предложения от цены сделки

Местоположение

Престижность района

Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

Качество окружения (рекреация и экология)

Доступность объекта (транспортная, пешеходная)

Физические характеристики

Характеристики земельного участка

Размеры и материалы строений

Износ и потребность в ремонте строений

Состояние окружающей застройки

Экономические характеристики

Возможности ресурсосбережения

Соответствие объекта принципу НЭИ

Сервис и дополнительные элементы

Обеспеченность связью и коммунальными услугами

Наличие парковки или гаража

Состояние системы безопасности

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

- корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

- последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 1.

Рис. 1. Классификация поправок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Перейти на страницу: 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Другие публикации

Оценка состояния производственно-финансовой деятельности AO Kegoc
Актуальность темы. Магистерская работа определяется тем, что в современных условиях развития экономики акционерные общества формируются и для успешного развития необходимо опыт стран функционирующих не один год. В Республики Казахстан наиболее распространенной организационно-правовой формой, используемой для осуществления предпринимательской деятельности, являются акционерные о ...