Разделы

Анализ рынка офисной недвижимости

В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидерами по-прежнему остаются классы «В-» и «С». При этом по итогам 1 кв. 2010 г. доля заявок на аренду офисов класса «А» относительно 1 кв. 2009 г. увеличилась с 13 до 19%.

Рис. 5. Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий

В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 кв. 2010 г. также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (как относительно структуры 1 кв. 2009 г., так и по сравнению с показателями последнего квартала 2009 г.). Тем не менее, наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.

Рис. 6. Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу

В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с 1 кв. 2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 31 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.

Рис. 7. Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий

Что касается структуры спроса на покупку качественных офисов по метражу, то здесь большинство заявок, как и в прошлом году, пришлось на самые большие блоки.

Рис. 8. Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу

Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 г., оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.:

- спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;

- средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;

- длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;

- наблюдается рост спроса на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели - банки и госкорпорации).

Арендные ставки и цены продажи

Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 кв. 2010 г. оставались стабильными. Наблюдались незначительные колебания ставок аренды и цен продажи в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам.

На конец 1 кв. 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $450-$800 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 350$ до $550 за кв. м в год, в классе «В-» - от $200 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $35-$60 - для класса «В-».

Рис. 9. Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов, долл./кв. м в год

Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до $9 000 за кв. м, класса «В+» - $2 500-$7 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $1 500-$4 000 за кв. м.

Фактор уторгования в сделках аренды и продажи попрежнему присутствует, однако его влияние постепенно снижается: на фоне относительно активного спроса на качественные офисы все большее число собственников объектов перестают торговаться, рассчитывая на скорый рост рынка.

По нашим оценкам большинство сделок в 1 кв. 2010 г. были совершены в следующих ценовых диапазонах: Аренда: класс «А» - $450-$700, класс «В» - $250-$450 за кв. м в год; Покупка: класс «А» - $3 000-$5 000, класс «В» - $1 500-$2 500 за кв. м.

Значимые события и сделки 1 кв. 2010 г.

Таблица 3. Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2010г.

В 1 кв. 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений. Тенденции снижения арендуемой площади, а также сокращение сроков аренды остаются актуальными.

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Другие публикации

Расчет себестоимости продукции при использовании передельного (попроцессного) метода калькулирования себестоимости
Серьезные изменения, происходящие в нашей стране в последнее десятилетие, требуют пересмотра многих принципов, и прежде всего принципов управления экономическими субъектами. Задачи управления требуют новых видов информации, которую генерирует учетно-финансовая подсистема каждой организации. Оттого, насколько действенна эта система, квалифицированно ли построен информационный обмен ...