Разделы

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.

Расчет коэффициента капитализации

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Таблица 5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания доходным подходом

3

Значения

Общая площадь, кв. м.

749,7

Арендная ставка, руб. /кв.м./год

20 418

Потенциальный валовой доход, руб.

15 307 375

Недозагрузка, %

5,0%

Потери от недозагрузки, руб.

765 369

Недосбор платежей, %

2%

Потери от недосбора платежей, руб.

306 147

Действительный валовой доход, руб.

14 235 858

Операционные расходы, %

10%

Операционные расходы, руб.

1 423 586

Чистый операционный доход, руб.

12 812 273

Коэффициент капитализации, %

13,18%

Текущая стоимость единого объекта, руб.

97 181 778

Текущая стоимость единого объекта, долл.США.

3 317 464

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Доходного подхода включая НДС (18%), составляет на дату оценки: 97 181 778 (Девяносто семь миллионов сто восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят восемь) рублей.

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.

Затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки, а также будущую способность объекта приносить доход. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», не предоставляется возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.

Перейти на страницу: 1 2 

Другие публикации

Оценка состояния производственно-финансовой деятельности AO Kegoc
Актуальность темы. Магистерская работа определяется тем, что в современных условиях развития экономики акционерные общества формируются и для успешного развития необходимо опыт стран функционирующих не один год. В Республики Казахстан наиболее распространенной организационно-правовой формой, используемой для осуществления предпринимательской деятельности, являются акционерные о ...