Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

В соответствии с каждым из примененных подходов, получены следующие величины стоимости объекта оценки

Таблица 8. Итоги оценок разными подходами

Наименование подхода

Значения, рублей

Затратный

-

Сравнительный

121 865 234

Доходный

97 181 778

Дальнейшее согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

Затратный подход не применялся.

Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей, сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

В рамках сравнительного подхода нами был применен метод качественного анализа. В качестве сопоставимых объектов отбирались объекты аналогичного функционального назначения, расположенные в Москве.

Поэтому, мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом вес 0,6.

Оценка доходным подходом. Основными преимуществами доходного подхода являются следующие:

· Доходный подход является единственным подходом, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Что особенно важно, данный метод оценивает будущие выгоды от владения недвижимостью, поскольку покупатель, принимая решение о приобретении того или иного объекта недвижимости, сопоставляет предлагаемую цену и текущую стоимость будущих ожидаемых выгод в течение срока предполагаемого владения.

· Подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Основные трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются в сложности определения обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта и коэффициента капитализации.

Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оценка, полученная доходным подходом, является верхней границей стоимости объекта.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие публикации

Оценка эффективности инвестиций в развитие единой газотранспортной системы
газотранспортный система газопровод проект Сегодня очевидно, что газотранспортная система становится узким местом в развитии газового комплекса в целом. Требуются серьезные масштабные инвестиции в развитие газотранспортной системы, в которой готовы участвовать и независимые производители, и сам "Газпром". Государство должно утвердить внятные правила этой работы по развитию ...