Разделы
- Расчет экономических показателей предприятия
- Оценка недвижимости
- Оценка экономической эффективности развития сети
- Паевые инвестиционные фонды в России
- Планирование обеспеченности
- Поведение потребителя
- Экономические принципы
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
· площадь застройки;
· общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;
· транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;
· вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.
Тенденции, прогнозы.
Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.
Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Расчет рыночной стоимости здания
Таблица 13. Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.
|
Группы элементов сравнения |
Оцениваемый объект |
Объекты-аналоги | ||||
|
1 |
2 |
3 |
4 | |||
|
Источник получения информации |
База WinNER |
База WinNER |
База WinNER |
База WinNER | ||
|
Цена предложения, руб. |
75 000 000 |
205 058 000 |
85 000 000 |
269 700 000 | ||
|
Площадь здания, кв.м. |
749,7 |
493,0 |
1 083,0 |
425,0 |
1 563,0 | |
|
Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м. |
152 130 |
189 343 |
200 000 |
172 553 | ||
|
1. Качество прав на земельный участок в составе объекта |
частная собственность |
частная собственность |
частная собственность |
частная собственность |
частная собственность | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
2. Способ платежа |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
3.Особые условия (условия совершения сделки) |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
4. Дата предложения (дата проведения оценки) |
08.04.2010 |
апр.10 |
апр.10 |
апр.10 |
апр.10 | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
5. Отличие цены предложения от цены сделки |
предусмотрено уторговывание |
предусмотрено уторговывание |
предусмотрено уторговывание |
предусмотрено уторговывание | ||
|
Корректировка, % |
-10 |
-10 |
-10 |
-10 | ||
|
Скорректированная стоимость |
136 917 |
170 408 |
180 000 |
155 298 | ||
|
6. Физические характеристики | ||||||
|
6.1 Местоположение |
г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2 |
г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9 |
г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2 |
г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8 |
г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
6.2. Удаленность от метро |
10 м.п. |
15 м.п. |
5 м.п. |
5 м.п. |
5 м.п. | |
|
Корректировка, % |
5 |
-3 |
-3 |
-3 | ||
|
6.3. Назначение здания |
административное |
административное |
административное |
административное |
административное | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
6.4 Назначение помещений |
офисное |
офисное |
офисное |
офисное |
офисное | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
6.5 Общая площадь объекта, кв.м. |
749,7 |
493,0 |
1 083,0 |
425,0 |
1 563,0 | |
|
Корректировка, % |
-3 |
9 |
-3 |
13 | ||
|
6.6 Этажность |
4 этажа |
2 этажа |
4 этажа |
2 этажа |
3 этажа | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
6.7 Подъездные пути |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
6.8 Состояние помещений, уровень отделки |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее | |
|
Корректировка, руб |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
7. Сервис и дополнительные элементы | ||||||
|
7.1. Наличие охраны |
есть |
нет |
есть |
есть |
есть | |
|
Корректировка, % |
5 |
0 |
0 |
0 | ||
|
7.2. Наличие парковки |
стихийная парковка |
стихийная парковка |
стихийная парковка |
организованная парковка |
организованная парковка | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
-5 |
-5 | ||
|
7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
7.4. Телекоммуникации |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет | |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
Выводы | ||||||
|
Общая чистая коррекция |
7 |
6 |
-11 |
5 | ||
|
Корректировка, руб |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
|
Скорректированная стоимость |
146 501 |
180 632 |
160 200 |
163 063 | ||
|
Коэффициент вариации, % |
10,79 | |||||
|
Общая валовая коррекция |
13 |
12 |
11 |
21 | ||
|
Весовой коэффициент |
0,26 |
0,26 |
0,27 |
0,21 | ||
|
Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб |
162 552 |
146501 × 0,26 + 180632 × 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 × 0,21 = 162552 | ||||
|
Курс доллара США |
29,2940 | |||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб |
121 865 234 | |||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США |
4 160 075 | |||||
Другие публикации
Планирование материально-технического обеспечения производства
Управление материальными ресурсами предприятия играет большую роль в
управлении предприятием в целом.
Материальные ресурсы представляют собой часть оборотных фондов предприятия,
т.е. тех средств производства, которые полностью потребляются в каждом
производственном цикле, целиком переносят свою стоимость на готовую продукцию и
в процессе производства меняют или теряют свои потре ...