Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

· площадь застройки;

· общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

· транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

· вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.

Тенденции, прогнозы.

Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.

Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Расчет рыночной стоимости здания

Таблица 13. Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.

Группы элементов сравнения

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

3

4

Источник получения информации

База WinNER

База WinNER

База WinNER

База WinNER

Цена предложения, руб.

75 000 000

205 058 000

85 000 000

269 700 000

Площадь здания, кв.м.

749,7

493,0

1 083,0

425,0

1 563,0

Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м.

152 130

189 343

200 000

172 553

1. Качество прав на земельный участок в составе объекта

частная собственность

частная собственность

частная собственность

частная собственность

частная собственность

Корректировка, %

0

0

0

0

2. Способ платежа

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

Корректировка, %

0

0

0

0

3.Особые условия (условия совершения сделки)

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

Корректировка, %

0

0

0

0

4. Дата предложения (дата проведения оценки)

08.04.2010

апр.10

апр.10

апр.10

апр.10

Корректировка, %

0

0

0

0

5. Отличие цены предложения от цены сделки

предусмотрено уторговывание

предусмотрено уторговывание

предусмотрено уторговывание

предусмотрено уторговывание

Корректировка, %

-10

-10

-10

-10

Скорректированная стоимость

136 917

170 408

180 000

155 298

6. Физические характеристики

6.1 Местоположение

г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2

г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9

г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2

г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8

г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок

Корректировка, %

0

0

0

0

6.2. Удаленность от метро

10 м.п.

15 м.п.

5 м.п.

5 м.п.

5 м.п.

Корректировка, %

5

-3

-3

-3

6.3. Назначение здания

административное

административное

административное

административное

административное

Корректировка, %

0

0

0

0

6.4 Назначение помещений

офисное

офисное

офисное

офисное

офисное

Корректировка, %

0

0

0

0

6.5 Общая площадь объекта, кв.м.

749,7

493,0

1 083,0

425,0

1 563,0

Корректировка, %

-3

9

-3

13

6.6 Этажность

4 этажа

2 этажа

4 этажа

2 этажа

3 этажа

Корректировка, %

0

0

0

0

6.7 Подъездные пути

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

Корректировка, %

0

0

0

0

6.8 Состояние помещений, уровень отделки

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка, руб

0

0

0

0

7. Сервис и дополнительные элементы

7.1. Наличие охраны

есть

нет

есть

есть

есть

Корректировка, %

5

0

0

0

7.2. Наличие парковки

стихийная парковка

стихийная парковка

стихийная парковка

организованная парковка

организованная парковка

Корректировка, %

0

0

-5

-5

7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

Корректировка, %

0

0

0

0

7.4. Телекоммуникации

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

Корректировка, %

0

0

0

0

Выводы

Общая чистая коррекция

7

6

-11

5

Корректировка, руб

0

0

0

0

Скорректированная стоимость

146 501

180 632

160 200

163 063

Коэффициент вариации, %

10,79

Общая валовая коррекция

13

12

11

21

Весовой коэффициент

0,26

0,26

0,27

0,21

Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб

162 552

146501 × 0,26 + 180632 × 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 × 0,21 = 162552

Курс доллара США

29,2940

Рыночная стоимость объекта оценки, руб

121 865 234

Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США

4 160 075

Перейти на страницу: 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Другие публикации

Планирование деятельности предприятия ландшафтного дизайна
ИП «Green grass» это фирма по предоставлению услуг ландшафтного дизайна. В специализацию этой фирмы входит благоустройство парков, садов, приусадебных участков, офисов и т.п. Высокая квалификация работников - одна из важнейших сторон этой фирмы, т.к. на работу сюда привлекаются выпускники кафедры ландшафтного строительства УГЛТУ. Основным направлением деятельности организации яв ...