Разделы
- Расчет экономических показателей предприятия
- Оценка недвижимости
- Оценка экономической эффективности развития сети
- Паевые инвестиционные фонды в России
- Планирование обеспеченности
- Поведение потребителя
- Экономические принципы
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
. Этажность
Помещения, расположенные на разных этажах зданий, имеют и различную привлекательность для инвестора, и, как следствие, разную цену. Исходя из рыночной практики первые этажи многоэтажных зданий имеют более высокую цену по сравнению с более высокими надземными этажами, цокольным, мансардным этажами и подвалом.
Корректировка не вводилась.
. Корректировка на состояние помещений.
У объекта оценки внутренние помещения с хорошей отделкой, все объекты-аналоги также с хорошей отделкой, корректировка не вводилась.
. Корректировка на охрану/парковку.
Наличие места для парковки машин/охраны оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие мест для парковки/охраны рассчитываются экспертно, на основе консультаций со специалистами риэлтерских компаний. Диапазон поправки может составить значение (+/-) 0-5%.
Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.
У объекта-аналога №1 нет охраны, вводится поправка 5%.
У объекта-аналога №3,4 организованная парковка, вводится поправка -5% соответственно.
. Наличие подъездных путей
Оцениваемый объект, как и все объекты-аналоги имеет удобные асфальтированные подъездные пути, корректировка не вводится.
СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
Телекоммуникации. У всех объектов - аналогов имеются телефонные линии МГТС. Так же как объект оценки. Корректировка принята равной 0%.
Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащён сетями электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации, у подобранных объектов - аналогов состояние коммуникаций рабочее, они находятся в хорошем состоянии, корректировка равна 0%.
Весовые коэффициенты при расчете значения рыночной стоимости единицы общей площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
Расчет рыночной арендной ставки для офисных помещений
Таблица 15. Расчёт рыночной арендной ставки для офисных помещений
|
Группы элементов сравнения |
Оцениваемый объект |
Объекты-аналоги | |||
|
1 |
2 |
3 |
4 | ||
|
Источник получения информации |
<http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=370587>http://www.rentlist.ru/cat.phphttp://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=193293<http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=316942> | ||||
|
Ставка годовой арендной платы включая НДС и эксплутационных расходов, руб. за кв.м. в год |
24 969 |
24 041 |
18 850 |
22 475 | |
|
Общая площадь объекта, кв.м. |
749,7 |
1110 |
450 |
1235 |
570 |
|
Качество прав |
государственная регистрация |
государственная регистрация |
государственная регистрация |
государственная регистрация |
государственная регистрация |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
1.Способ платежа |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
2. Условия договора аренды |
постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт |
постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт |
постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт |
постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт |
постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
3.Особые условия (условия совершения сделки) |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
4. Дата предложения (дата проведения оценки) |
08.04.10 |
апр. 2010 |
апр. 2010 |
апр. 2010 |
апр. 2010 |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
5. Отличие цены предложения от цены сделки |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено |
уторговывание предусмотрено | |
|
Корректировка, % |
-7 |
-7 |
-7 |
-7 | |
|
Скорректированная стоимость |
23 221 |
22 358 |
17 531 |
20 902 | |
|
6. Физические характеристики | |||||
|
6.1 Местоположение |
г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2 |
г.Москва, м.Павелецкая, улица Садовническая д.73 |
г.Москва, м. Тульская, ул. Большая Тульская дом 2 |
г.Москва, м.Октябрьская |
г.Москва, м.Октябрьская, ул.Крымский Вал, д.3, стр.2 |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
6.2. Удаленность от МКАД |
10 м.п. |
10 м.п. |
2 м.п. |
7 м.п. |
2 м.п. |
|
Корректировка, % |
0 |
-7 |
0 |
-7 | |
|
6.3. Назначение здания |
административное |
административное |
административное |
административное |
административное |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
6.4 Назанчение помещений |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
6.6 Общая площадь объекта, кв.м. |
749,7 |
1 110 |
450 |
1 235 |
570 |
|
Корректировка, % |
11 |
-3 |
11 |
-3 | |
|
6.7 Этаж расположения |
4 этажа |
3 этажа |
1 этаж |
3 этажа |
5 этажей |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
6.8 Подъездные пути |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
удобные, асфальтированные |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
6.9 Состояние помещений, уровень отделки |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
7. Сервис и дополнительные элементы | |||||
|
7.1. Наличие охраны |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
7.2. Наличие парковки |
стихийная парковка |
организованная |
стихийная парковка |
стихийная парковка |
организованная |
|
Корректировка, % |
-5 |
0 |
0 |
-5 | |
|
7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
водоснабжение, отопление, электричество, канализация |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
7.4. Телекоммуникации |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
МГТС, Интернет |
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Выводы | |||||
|
Общая чистая коррекция |
6 |
-10 |
11 |
-15 | |
|
Скорректированная стоимость, руб |
24 614 |
20 122 |
19 459 |
17 767 | |
|
Коэффициент вариации, % |
13,98 | ||||
|
Общая валовая коррекция |
17 |
10 |
11 |
15 | |
|
Весовой коэффициент |
0,23 |
0,27 |
0,26 |
0,24 | |
|
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов |
20 418 |
24614 × 0,23+ 20122 × 0,27 + 19459 × 0,26+ 17767 × 0,24= 20418 | |||
|
Курс доллара США |
29,2940 | ||||
|
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, руб. |
20 418 | ||||
|
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, долл. США |
697 | ||||
|
Средневзвешенная величина ставки арендной платы вкл. НДС и без эксплутационных расходов, руб. |
18 376 | ||||
|
Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС и эксплутационных расходов, дол. США |
627 | ||||
Другие публикации
Расходы предприятия железнодорожного транспорта
Рыночные отношения характеризуются высокой степенью
самостоятельности субъектов предпринимательства, их полной ответственностью за
результаты своей работы. Чтобы успешно конкурировать на рынке продукции и услуг
предприятию нужно глубоко и комплексно анализировать хозяйственную
деятельность, постоянно изыскивать и мобилизовать возможные резервы повышения
эффективности производства, ...