Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

. Этажность

Помещения, расположенные на разных этажах зданий, имеют и различную привлекательность для инвестора, и, как следствие, разную цену. Исходя из рыночной практики первые этажи многоэтажных зданий имеют более высокую цену по сравнению с более высокими надземными этажами, цокольным, мансардным этажами и подвалом.

Корректировка не вводилась.

. Корректировка на состояние помещений.

У объекта оценки внутренние помещения с хорошей отделкой, все объекты-аналоги также с хорошей отделкой, корректировка не вводилась.

. Корректировка на охрану/парковку.

Наличие места для парковки машин/охраны оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие мест для парковки/охраны рассчитываются экспертно, на основе консультаций со специалистами риэлтерских компаний. Диапазон поправки может составить значение (+/-) 0-5%.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

У объекта-аналога №1 нет охраны, вводится поправка 5%.

У объекта-аналога №3,4 организованная парковка, вводится поправка -5% соответственно.

. Наличие подъездных путей

Оцениваемый объект, как и все объекты-аналоги имеет удобные асфальтированные подъездные пути, корректировка не вводится.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Телекоммуникации. У всех объектов - аналогов имеются телефонные линии МГТС. Так же как объект оценки. Корректировка принята равной 0%.

Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащён сетями электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации, у подобранных объектов - аналогов состояние коммуникаций рабочее, они находятся в хорошем состоянии, корректировка равна 0%.

Весовые коэффициенты при расчете значения рыночной стоимости единицы общей площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

Расчет рыночной арендной ставки для офисных помещений

Таблица 15. Расчёт рыночной арендной ставки для офисных помещений

Группы элементов сравнения

Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

1

2

3

4

Источник получения информации

<http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=370587>http://www.rentlist.ru/cat.phphttp://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=193293<http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=316942>

Ставка годовой арендной платы включая НДС и эксплутационных расходов, руб. за кв.м. в год

24 969

24 041

18 850

22 475

Общая площадь объекта, кв.м.

749,7

1110

450

1235

570

Качество прав

государственная регистрация

государственная регистрация

государственная регистрация

государственная регистрация

государственная регистрация

Корректировка, %

0

0

0

0

1.Способ платежа

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты

Корректировка, %

0

0

0

0

2. Условия договора аренды

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт

Корректировка, %

0

0

0

0

3.Особые условия (условия совершения сделки)

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

публичная оферта

Корректировка, %

0

0

0

0

4. Дата предложения (дата проведения оценки)

08.04.10

апр. 2010

апр. 2010

апр. 2010

апр. 2010

Корректировка, %

0

0

0

0

5. Отличие цены предложения от цены сделки

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

уторговывание предусмотрено

Корректировка, %

-7

-7

-7

-7

Скорректированная стоимость

23 221

22 358

17 531

20 902

6. Физические характеристики

6.1 Местоположение

г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2

г.Москва, м.Павелецкая, улица Садовническая д.73

г.Москва, м. Тульская, ул. Большая Тульская дом 2

г.Москва, м.Октябрьская

г.Москва, м.Октябрьская, ул.Крымский Вал, д.3, стр.2

Корректировка, %

0

0

0

0

6.2. Удаленность от МКАД

10 м.п.

10 м.п.

2 м.п.

7 м.п.

2 м.п.

Корректировка, %

0

-7

0

-7

6.3. Назначение здания

административное

административное

административное

административное

административное

Корректировка, %

0

0

0

0

6.4 Назанчение помещений

Офисное

Офисное

Офисное

Офисное

Офисное

Корректировка, %

0

0

0

0

6.6 Общая площадь объекта, кв.м.

749,7

1 110

450

1 235

570

Корректировка, %

11

-3

11

-3

6.7 Этаж расположения

4 этажа

3 этажа

1 этаж

3 этажа

5 этажей

Корректировка, %

0

0

0

0

6.8 Подъездные пути

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

удобные, асфальтированные

Корректировка, %

0

0

0

0

6.9 Состояние помещений, уровень отделки

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка, %

0

0

0

0

7. Сервис и дополнительные элементы

7.1. Наличие охраны

есть

есть

есть

есть

есть

Корректировка, %

0

0

0

0

7.2. Наличие парковки

стихийная парковка

организованная

стихийная парковка

стихийная парковка

организованная

Корректировка, %

-5

0

0

-5

7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

водоснабжение, отопление, электричество, канализация

Корректировка, %

0

0

0

0

7.4. Телекоммуникации

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

МГТС, Интернет

Корректировка, %

0

0

0

0

Выводы

Общая чистая коррекция

6

-10

11

-15

Скорректированная стоимость, руб

24 614

20 122

19 459

17 767

Коэффициент вариации, %

13,98

Общая валовая коррекция

17

10

11

15

Весовой коэффициент

0,23

0,27

0,26

0,24

Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов

20 418

24614 × 0,23+ 20122 × 0,27 + 19459 × 0,26+ 17767 × 0,24= 20418

Курс доллара США

29,2940

Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, руб.

20 418

Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, долл. США

697

Средневзвешенная величина ставки арендной платы вкл. НДС и без эксплутационных расходов, руб.

18 376

Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС и эксплутационных расходов, дол. США

627

Перейти на страницу: 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Другие публикации

Расчет календарно-плановых нормативов и технико-экономических показателей однопредметной непрерывно-поточной линии
Поточное производство - это наиболее прогрессивная форма организации, при которой последовательно реализуются все общие требования рационального ведения производственного процесса. Поточные методы производства широко распространенны во многих отраслях промышленности, особенно широко применяются на предприятиях массового и крупносерийного производства. Применение поточного произв ...