Разделы
- Расчет экономических показателей предприятия
- Оценка недвижимости
- Оценка экономической эффективности развития сети
- Паевые инвестиционные фонды в России
- Планирование обеспеченности
- Поведение потребителя
- Экономические принципы
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Расчет фактора фонда возмещения.
SFF = Y / ((1+Y)n - 1)
Где Y - ставка дохода на капитал, %.
Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 30 %.
Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен
= Y/((1+Y)5-1)
где Y - ставка дохода на капитал:= I0+ Кр + Кр +Ку
Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения
|
SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта. | |
|
R = Y - D х SFF | |
|
Y |
17,43% |
|
SFF |
14,14% |
|
D |
30,00% |
|
D х SFF |
4,24% |
Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом
|
Безрисковая ставка (I0) |
Надбавка на низкую ликвидность (Кл) |
Надбавка на управление (Ку) |
Надбавка на риск |
Y |
Δ* SFF |
R кумул. | |||
|
R недвиж. |
R сегмента |
R объекта |
R общий | ||||||
|
7,88% |
2,00% |
1,30% |
2,25% |
1,50% |
2,50% |
6,25% |
17,43% |
4,24% |
13,18% |
Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%.
ПРИЛОЖЕНИЕ 8
Расчет стоимости воспроизводства
Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами:
- Метод анализа сметы.
- Метод составления сметы.
- Метод разбивки по видам работ.
- Ресурсный метод.
- Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.).
- Метод рыночных аналогов.
Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ).
Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом
ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.
Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.
Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);об. - общая площадь, куб.м.;
Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);
КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;
Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%.
Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:
Таблица 21. Расчет стоимости замещения
|
Источник информации |
Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год | |
|
Аналог |
03.03.04.009 | |
|
Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб. |
5668,30 | |
|
Ед. изм. |
куб. м. | |
|
Кол. ед. изм. |
2249,10 | |
|
Индекс перехода к текущим ценам |
1,40 | |
|
Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога |
0,86 | |
|
Региональный коэффициент |
1,066 | |
|
Стоимость в ценах 2010 года |
16 362 335 | |
|
НДС |
18% | |
|
Стоимость с учетом НДС |
19 307 556р. | |
|
Прибыль предпринимателя |
11% | |
|
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб |
21 431 387р. | |
Другие публикации
Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели
экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства,
позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами
недвижимости зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного
целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает инсти ...