Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Расчет фактора фонда возмещения.

SFF = Y / ((1+Y)n - 1)

Где Y - ставка дохода на капитал, %.

Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 30 %.

Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен

= Y/((1+Y)5-1)

где Y - ставка дохода на капитал:= I0+ Кр + Кр +Ку

Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения

SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта.

R = Y - D х SFF

Y

17,43%

SFF

14,14%

D

30,00%

D х SFF

4,24%

Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом

Безрисковая ставка (I0)

Надбавка на низкую ликвидность (Кл)

Надбавка на управление (Ку)

Надбавка на риск

Y

Δ* SFF

R кумул.

R недвиж.

R сегмента

R объекта

R общий

7,88%

2,00%

1,30%

2,25%

1,50%

2,50%

6,25%

17,43%

4,24%

13,18%

Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%.

ПРИЛОЖЕНИЕ 8

Расчет стоимости воспроизводства

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами:

- Метод анализа сметы.

- Метод составления сметы.

- Метод разбивки по видам работ.

- Ресурсный метод.

- Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.).

- Метод рыночных аналогов.

Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ).

Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом

ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.

Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.

Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);об. - общая площадь, куб.м.;

Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);

КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;

Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%.

Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:

Таблица 21. Расчет стоимости замещения

Источник информации

Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год

Аналог

03.03.04.009

Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб.

5668,30

Ед. изм.

куб. м.

Кол. ед. изм.

2249,10

Индекс перехода к текущим ценам

1,40

Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога

0,86

Региональный коэффициент

1,066

Стоимость в ценах 2010 года

16 362 335

НДС

18%

Стоимость с учетом НДС

19 307 556р.

Прибыль предпринимателя

11%

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб

21 431 387р.

Перейти на страницу: 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Другие публикации

Расчет календарно-плановых нормативов и технико-экономических показателей однопредметной непрерывно-поточной линии
Поточное производство - это наиболее прогрессивная форма организации, при которой последовательно реализуются все общие требования рационального ведения производственного процесса. Поточные методы производства широко распространенны во многих отраслях промышленности, особенно широко применяются на предприятиях массового и крупносерийного производства. Применение поточного произв ...