Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Расчет фактора фонда возмещения.

SFF = Y / ((1+Y)n - 1)

Где Y - ставка дохода на капитал, %.

Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 30 %.

Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен

= Y/((1+Y)5-1)

где Y - ставка дохода на капитал:= I0+ Кр + Кр +Ку

Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения

SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта.

R = Y - D х SFF

Y

17,43%

SFF

14,14%

D

30,00%

D х SFF

4,24%

Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом

Безрисковая ставка (I0)

Надбавка на низкую ликвидность (Кл)

Надбавка на управление (Ку)

Надбавка на риск

Y

Δ* SFF

R кумул.

R недвиж.

R сегмента

R объекта

R общий

7,88%

2,00%

1,30%

2,25%

1,50%

2,50%

6,25%

17,43%

4,24%

13,18%

Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%.

ПРИЛОЖЕНИЕ 8

Расчет стоимости воспроизводства

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами:

- Метод анализа сметы.

- Метод составления сметы.

- Метод разбивки по видам работ.

- Ресурсный метод.

- Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.).

- Метод рыночных аналогов.

Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ).

Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом

ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.

Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.

Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);об. - общая площадь, куб.м.;

Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);

КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;

Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%.

Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:

Таблица 21. Расчет стоимости замещения

Источник информации

Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год

Аналог

03.03.04.009

Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб.

5668,30

Ед. изм.

куб. м.

Кол. ед. изм.

2249,10

Индекс перехода к текущим ценам

1,40

Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога

0,86

Региональный коэффициент

1,066

Стоимость в ценах 2010 года

16 362 335

НДС

18%

Стоимость с учетом НДС

19 307 556р.

Прибыль предпринимателя

11%

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб

21 431 387р.

Перейти на страницу: 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Другие публикации

Расчет технико-экономических показателей автопредприятия
Автомобильный транспорт обладает высокой мобильностью, большим разнообразием транспортных средств по грузоподъёмности, грузоемкости, назначению, конструктивным и экономическим характеристикам, благодаря чему он может перевозить различные по виду, характеру, объёму и величине партии груза, обеспечивая высокую скорость их доставки. От качества работы автомобильного транспорта зави ...