Разделы

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Алгоритм расчета премии за специфический риск приведен ниже:

Таблица 25. Расчет премии за риск

Степень риска

Рассчитанное значение

Размер премии за специфический риск

Низкая

< = 1

0 - 1%

Ниже средней

> = 1, но < 1,5

2 - 4%

Средняя

> = 1,5 но < 2

5 - 6%

Выше средней

> = 2, но < 2,5

7 - 8%

Высокая

> = 2,5

9 - 10%

В результате, с учетом экспертно полученного значения степени риска, надбавка за риск рынка недвижимости определен на уровне 5 %.

Риск низкой ликвидности.

Риск низкой ликвидности имеет для объектов недвижимости высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объектов к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Риск низкой ликвидности для оцениваемого земельного участка составляет 3 %.

Норма возврата капитала

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности без учета нормы возврата капитала, так как земля не «изнашивается, т.е. не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени.

Суммируя все вышеизложенные компоненты, получаем для данных объектов значение коэффициента капитализации, равное:

Таблица 26. Расчет коэффициента капитализации

Наименование

Значение

Ставка безрисковая

7,88%

Риск рынка недвижимости.

5,00%

Риск низкой ликвидности

3,00%

Норма возврата капитала

0%

Коэффициент капитализации (округленно)

15,88%

Перейти на страницу: 16 17 18 19 20 21 

Другие публикации

Расчет себестоимости продукции при использовании передельного (попроцессного) метода калькулирования себестоимости
Серьезные изменения, происходящие в нашей стране в последнее десятилетие, требуют пересмотра многих принципов, и прежде всего принципов управления экономическими субъектами. Задачи управления требуют новых видов информации, которую генерирует учетно-финансовая подсистема каждой организации. Оттого, насколько действенна эта система, квалифицированно ли построен информационный обмен ...